南都讯 记者李洁琼 在莲洲镇石龙村，“莲韵三湾”小院的下午时光从一杯手冲咖啡开始。返乡青年林伟斌将自家和邻里的三套闲置农房打通，改造为集咖啡、聚会、文创于一体的空间。曾经逢雨必漏的老屋，如今每月为他带来稳定租金收入，更让他在家门口实现了创业梦想。
“房子活起来了，村子也就活起来了。”林伟斌的感触，折射出珠海市一场系统的乡村资源唤醒实验。2025年，斗门区在全省率先探索闲置农房市场化托管运营新机制，全区通过出租、合作、入股等形式盘活闲置农房1585套，已超额完成任务，带动村民增收1137.07万元，村集体增收187.78万元。
在珠海的另一端，金湾区的盘活实践同样如火如荼。2025年，累计盘活闲置农房1045套，带动村集体及村民增收1521万元。两区经验共同构成了珠海唤醒“沉睡资产”、赋能“百千万工程”的完整拼图，其创新做法已获农业农村部刊发交流。
平台再造
三级托管与数字化“密钥”，打通城乡资源通道
盘活闲置农房，首要解决“资源分散、信息不畅、谁来牵头”的难题。斗门区开出的药方是：构建“1+5+N”三级托管架构，并上线“斗来居”数字化平台，实现线上线下的“平台再造”。
线下，一张严密的组织网络铺开。石龙村成立了全省首个村级闲置农房托管中心，让服务力量直达村民家门口。线上，8月11日上线的“斗来居”微信小程序成为关键抓手。这个平台如同乡村版的“租房APP”，集中展示各镇村超400套优质房源，支持“一键预约”看房、“一键签约”备案。
金湾区的路径与此异曲同工，但更具数字先锋色彩。该区搭建了“1+3+N”的区、镇、村三级运营服务体系，并于2025年2月正式揭牌了区级农房运营服务中心。其数字化核心是“农闲E居”智慧平台小程序，该平台集房源发布、智能匹配、资源对接等8大功能于一体，村民动动手指就能发布房源，投资者也能精准匹配。其中，两栋由澳门设计公司设计的石头屋作为精品民宿投入运营，实现了“澳门设计+本土运营”的跨界融合。
效果立竿见影。截至2025年11月，斗门“斗来居”浏览量超7500次，成功签约出租193套闲置农房。而金湾通过“农闲E居”等平台，截至2025年2月已摸排统计闲置农房1150宗，委托进入平台运营515宗，帮助村民创造直接经济收入217.5万元。
制度护航
“政策工具包”与金融创新，筑牢盘活风险防线
盘活热潮背后，必须有清晰的规则与牢固的底线。斗门区为此建立起一套 “1+5+9”政策制度体系，覆盖农房盘活的全流程，实现“制度再造”，让农户放心托管、租客安心经营。
金湾区则在此基础上，展现出更鲜明的市场化与金融创新特色。该区制定了《金湾区农房托管服务规定》《金湾区农房运营规范手册（试行）》等 “6+N”政策体系。其最大的亮点在于构建了一套从数字评估到金融担保的全链条风控与赋能系统。
首先，是数字赋能精准画像。金湾区联合科技公司构建“农房盘活数字底座”，通过多源数据采集形成农房的“360度画像”，涵盖经济价值、市场前景等，替代传统评审模式，实现“实体资产”向“数据产品”的转变。这套数字模型甚至能生成《助贷报告》，帮助农房精准对接利率下浮30%、期限延长至十年的融资产品。
其次，是金融创新化解资金难题。金湾打造了 “信用评估+国企担保+AI分析”的金融扶持体系，创新推出“农房盘活・金湾惠融”融资担保产品及“五维农房保险”，为盘活工作保驾护航。针对村民最关心的收益问题，鱼林村探索推出 “保底租金+收益分成”机制，让村民收益的稳定性较自主出租提升60%以上，彻底打消了“怕风险”的顾虑。
产业蝶变
“一村一品”与“三金收入”，沉睡资源成共富活水
盘活不是终点，赋能产业、创造价值才是根本。珠海两区的实践核心在于实施 “农房+”提升行动，让闲置农房与多元产业碰撞融合，实现“产业再造”与价值倍增。
斗门区的探索呈现出“一村一品”的丰富图景：“农房+文化”催生微短剧创作基地；“农房+人才”打造园区定制人才房；“农房+商业”通过入股模式打造“印象小镇”，该模式甚至被复制到贵州、阳江等地。
金湾区的产业融合则更聚焦于本土特色的深度挖掘与国际化元素的注入。在三灶镇木头冲村，19栋闲置的独特石头屋被整体规划改造，引入了木石艺墅民宿、根雕工作室、陶艺坊、国医馆等业态。这里每栋石头屋年租金约1.5万元，综合营收超过3.75万元，昔日“空心村”蜕变为网红文旅打卡地。一位在此定居的澳门老人丁伟洪说，他的根雕工作室成为打卡点，在这里“回澳门反倒像出差”。
在红旗镇三板村，“90后”大学生吴泳康返乡创立“返屋”民宿，14间临河客房每年为村民增收超25万元。而百年古村屋边村，则通过引入木工、草木染、音乐等文创产业，吸引“新村民”入驻，2024年村民私人物业出租年收入突破250万元，较五年前增长20多倍。
产业的蓬勃最终转化为村民实实在在的获得感。金湾区的实践让村民实现了 “租金+薪金+股金”的“三金”收入。例如，中心村吸引艺术家驻村开发文创项目，参与村民人均月增收可达2000元；鱼月村村民通过将集体收益投入“为民中心”项目建设，实现了从“村民”到“股民”的身份转变，共享长远发展红利。
从林伟斌小院飘出的咖啡香，到“农闲E居”屏幕上跳动的匹配信息，再到木头冲村石头屋里澳门老人的根雕作品，珠海正通过机制创新与数字赋能，将一栋栋“沉睡”的农房，转变为联动城乡要素、激发乡村内生活力的关键节点。
这场由政府搭建平台、市场专业运营、村集体协调组织、农户受益参与的共赢实验，不仅增加了农民财产性收入，壮大了村集体经济，更吸引着青年返乡、市民下乡、港澳创客入乡。当闲置资源被重新定义价值，乡村的未来便有了更坚实的依托。珠海的探索证明，乡村振兴不仅需要投入，更需要通过创新机制，唤醒那些本就存在于乡土之中的、沉睡的巨大潜力。
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